Probabil una dintre cele mai des intalnite greseli facute de vanzatori este aceea legata de evaluarea proprietatii, mai exact stabilirea unui pret corect.
Majoritatea proprietarilor care doresc sa vanda un imobil stabilesc un pret eronat.
Nu de putine ori s-a intamplat sa raman socat atunci cand la preluarea unei proprietati imobiliare, proprietarul sa-mi comunice pretul pe care doreste sa-l obtina in urma vanzarii…pretul cerut era prea mare. Bineinteles ca urmatoarea intrebare era ”cum ati stabilit acest pret?”. Si de cele mai multe ori raspunsurile sunt acelasi:
- ”Am vazut ca asta este pretul care se cere”
- “vecinul meu a vandut cu atat”.
- “cer mai mult sa am de unde lasa”.
Foarte important de stiu este faptul ca exista 3 modalitati de a face o evaluare:
- Valoarea de constructie – mai exact, valoarea terenului + valoarea constructiei imobilului cu toate autorizatiile si utilitatile necesare. Cu alte cuvinte, cat te costa sa construiesti tu acea casa. Aceasta varianta nu este folosita pentru apartamente.
- Randamentul investitiei – in cati ani se va recupera investitia facuta in cazul in care vei inchiria.
- Prin comparatie directa. Aceasta este cea mai des intalnita metoda in evaluarea imobilelor pentru vanzare..metoda folosita si de evaluatorii ANEVAR. Cu alte cuvinte, cauti pe diferite canale media, imobile similare cu cel pe care tu doresti sa-l vinzi (zona, etaj, suprafata, numar de camere). Toate bune si frumoase pana aici, doar ca din experienta am vazut ca totusi apar niste probleme care dau peste cap evaluarea. Cateva exemple:
- In primul rand, nu fa comparatie cu imobile care stau de mult timp pe piata si nu se vand. Verifica data publicarii la vanzare.
- Doresc sa vand un ap de 2 camere decomandat, renovat acum 10 ani. Daca eu compar acest ap cu un ap identic dar renovat recent in care s-au investit cateva mii de euro, evaluarea este gresita.
- Daca am auzit ca vecinul a vandut apartamentul la 60.000 euro, la fel, evaluarea este gresita pentru ca aceasta este o informatie neverificata. De multe ori aceasta informatie s-a dovedit a fi falsa.
- Orientarea locuintei este foarte importanta. Nu pot da o valoare identica unui apartament care aproape toata ziua este umbrit, fata de un apartament foarte insorit.
- La fel cum nu pot compara o locuinta construita in anii 80’ cu o locuinta construita dupa anul 2000.
Exemplele pot continua. Ideea este ca atunci cand facem o evaluare prin comparatie, trebuie sa fim foarte atenti la toate detalii pentru ca si cumparatorii sunt.
Am doua sfaturi pentru tine:
- Apeleaza la o agentie imobiliara care iti poate face o evaluare…ai sansa sa fie gratuita.
- Apeleaza la un evaluator ANEVAR.
Cu siguranta nu iti doresti sa stai cu proprietatea la vanzare cu lunile sau cum am vazut in alte cazuri, peste 1 an. Cumparatorul va dori sa stie de ce nu ai vandut si in cele mai multe cazuri, va evita sa-ti cumpere proprietatea.
Ionel Oglan – consilier imobiliar
Email: ionel@oglanimobiliare.ro
Tel: 0746.965.864
